O que é um leilão?
O leilão é uma modalidade para venda pública de bens, onde os objetos são alienados a quem oferece o maior lance. É possível leiloar tanto bens móveis como imóveis e até semoventes.
No leilão, os bens são separados em “lotes”. É estipulado um valor mínimo para cada lote, os quais, podem conter apenas um item ou um conjunto de itens, como uma coleção de quadros.
Em resumo, o leilão é uma venda pública de bens que permite a participação de inúmeras pessoas, onde os produtos são vendidos por um valor bem abaixo do mercado e os bens são adquiridos pelo indivíduo que efetuar o maior lance.
Como é realizado o leilão?
No leilão, os produtos são separados em lotes sendo estipulado um valor mínimo para cada lote. Caso exista mais de uma pessoa interessada no mesmo item, inicia-se uma disputa para decidir quem dará o maior lance. Vence o leilão o comprador que der o lance mais alto acima do valor mínimo estipulado pelo leiloeiro.
É comum os leilões serem realizados em duas datas diferentes, estas datas são denominadas Praças. Na primeira praça os bens são geralmente vendidos pela respectiva avaliação efetuada pelo oficial de justiça e, em segunda praça, os itens são ofertados por 50% do seu valor real.
Existem inúmeras modalidades de leilões, entretanto as mais usuais são o leilão presencial e o leilão online.
Os leilões presenciais são geralmente realizados em auditórios, onde os interessados comparecem no local para efetuar os lances. Essa modalidade de leilão, em caso de bens móveis, permite o contato direto com o lote, sendo extremamente vantajosa, pois permite a avaliação dos bens pelo interessado.
Os leilões online, são dinâmicos, sendo necessário se cadastrar no site do leiloeiro para conseguir efetuar os lances. No próprio site do leiloeiro, você encontrará os lotes que estão disponíveis, bem como, a descrição dos bens vendidos, o valor mínimo para o lance e a data de início e finalização das praças.
Os leilões na modalidade online estão cada vez mais recorrentes, principalmente agora, com as regras de isolamento social impostas em razão a pandemia da covid-19, que inviabilizam a realização dos leilões presenciais.
Nesta modalidade de leilão, também é possível acompanhar o andamento dos lances efetuados nos lotes e, caso possua interesse em arrematar um item. Você consegue realizar os lances pelo site, devendo, claro, ser maior que os lances já ofertados no respectivo bem.
Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
O leilão judicial é uma forma de expropriação de bens, que tem como finalidade a venda de um bem de propriedade do devedor para quitação de suas dívidas.
Esta modalidade de leilão, é realizada por meio de uma determinação judicial, onde o Juiz penhora um bem e, o leva a leilão, o valor arrecadado será utilizado para satisfazer o crédito, o qual, deu origem a Ação Judicial.
Já os leilões extrajudiciais, geralmente são realizados por instituições financeiras, ocorrendo quando um bem é colocado como garantia real de um empréstimo e, havendo a inadimplência das parcelas deste empréstimo, o bem é tomado e levado a leilão, para quitação da dívida.
Qual a diferença entre leilão, Praça e Hasta Pública?
Primeiramente, para analisarmos a diferença entre praça e leilão, se faz necessário entendermos o que significa o termo Hasta Pública.
Hasta Pública é como são denominados os leilões judiciais, melhor dizendo, nas hastas públicas a determinação para o bem ser levado à leilão foi feita por um juiz, através de um processo judicial.
O leilão é a modalidade de hasta pública destinada a alienação de bens móveis. Praça é a modalidade de hasta pública que tem como objetivo, a venda de bens imóveis. Em outras palavras á hasta pública é o gênero, do qual, a praça e o leilão são espécies.
Contudo, atualmente essa distinção entre praça e leilão caiu em desuso, sendo comumente empregado pelos leiloeiros o uso do termo leilão para ambas as modalidades de alienação de bens em hasta pública.
Em relação a Praça, este termo é atualmente utilizado para denominar as datas de realização dos leilões, que geralmente acontecem em 2 (dois) período distintos, sendo que, a denominação 1ª Praça refere ao primeiro leilão a ser realizado e, 2ª Praça refere-se ao segundo leilão que será realizado.
É seguro comprar um imóvel em leilão?
É sim, muito seguro comprar um imóvel em leilão, pois em primeiro lugar, o Arrematante não assume nenhuma dívida do antigo proprietário do imóvel. Os débitos relativos ao imóvel e, anteriores ao arremate, serão abatidos no preço da arrematação. Salvo exceção, quando o Edital prevê expressamente que estes ônus ficarão à encargo do Arrematante.
Outra segurança em arrematar bens pelos leilões judiciais é que, em caso de a Arrematação ser anulada, o Arrematante, receberá todo seu dinheiro investido de volta, atualizada, inclusive a comissão paga ao Leiloeiro.
Podemos observar, portanto, que o leilão é uma modalidade de venda pública de bens que traz consigo segurança aos interessados, visto que, não a imposição de nenhum ônus ao Arrematante sem prévia e expressa comunicação do Edital, bem como, é uma das únicas modalidades de investimento em que, o investidor poderá reaver todo seu dinheiro de volta, no caso de arrematação anulada.
Contudo, é imprescindível a orientação de um advogado especialista no ramo de leilões para garantir que a Arrematação seja realizada de forma mais segura e ágil ao Arrematante.
É lucrativo comprar um imóvel em leilão?
O lucro é uma das vantagens de arrematar imóveis em leilão, incialmente, cabe-nos compreender como funciona a dinâmica dos leilões, os leilões geralmente acontecerem em 2 datas, que são chamadas de Praças, na 1º Praça o preço de venda do imóvel é o valor de avaliação, ou seja, seu valor de mercado, já na 2ª praça os imóveis são vendidos por cerca de 50% mais barato do que o valor de mercado.
Uma particularidade que torna a alienação de imóveis em leilões lucrativa é que a Arrematação é considerada uma forma de aquisição originaria, ou seja, o Arrematante só assumirá alguma dívida, como por exemplo débitos de condomínio em atraso, se constar expressamente do Edital, caso contrário, o Arrematante compra o imóvel livre de qualquer ônus ou encargos anteriores a arrematação.
Além disso, na arrematação de imóveis em leilões, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, deverá ser calculado sobre o valor da arrematação e não sobre o valor de avaliação do imóvel, logo, acarretará vantagens econômicas ao Arrematante, pois terá a guia do respectivo imposto calculada de forma mais benéfica.
Nota-se, portanto, que a alienação de bens em hasta pública, tende a ser um meio bastante lucrativo e vantajoso aos interessados em investir no ramo imobiliário ou até mesmo a aqueles que pretendem adquirir a casa própria. Para ficar por dentro de todas as vantagens que você encontra ao arrematar imóveis em leilão, continue a leitura do presente artigo.
Se o valor da segunda praça do leilão for inferior a 50%, será considerado preço vil?
De acordo com o Código de Processo Civil, preço vil é o aquele inferior ao mínimo estipulado pelo Juiz. Não sendo fixado um preço mínimo, será o preço inferior a 50% do valor da avaliação.
O Juiz tem autonomia para estipular o valor do bem que está sendo levado à Leilão Judicial. Desde que, leve em consideração os princípios da menor onerosidade e, considere as circunstâncias do caso concreto.
Ou seja se o Juiz estipular o valor mínimo para venda do bem, inferior a 50% do valor da avaliação, este valor não será considerado vil. Visto que, o atual Código de Processo Civil dispõe que preço vil é aquele inferior ao estipulado pelo juiz.
Agora, se o bem estiver sendo alienado por valor inferior a 50% do valor da avaliação, sem prévia determinação legal, a Arrematação farar-se-á por preço vil e poderá ser anulada.
Posso desistir da Arrematação?
Em regra, a Arrematação é considerada irretratável. Contudo, o artigo 903 do Código de Processo Civil prevê algumas exceções em que o Arrematante poderá desistir da Arrematação,
São elas:
- Quando for provado a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital,
- Em caso do o Executado alegar nulidade ou vícios no leilão. Leia-se apresentar impugnação.
- Na situação em que houver a interposição de medida judicial que busque a invalidação da arrematação. Ação anulatória.
Cabe ressaltar que, mesmo nestas situações previstas em lei, a desistência da arrematação deverá ser concedida pelo Juiz.
Em síntese, pela segurança jurídica conferida a Arrematação, e o seu caráter irretratável, o Arrematante só poderá desistir da Arrematação, quando em nada contribuir para o Resultado negativo de sua pretensão.
Ademais, em caso de desistência da Arrematação, por outra hipótese não prevista em lei, o Arrematante pagará multa e, não terá a restituição do valor efetuado da comissão do leiloeiro.
No entanto, é necessário o interessado ter certeza da sua pretensão ao efetuar o lance em algum item disponível em leilão, pois, em caso do lance ser o vencedor, o Arrematante só poderá desistir sem a imposição de multa, nas hipóteses previstas em lei elencadas acima.
Posso comprar um imóvel parcelado em leilão?
Sim é possível! O novo Código de Processo Civil, trouxe consigo uma inovação, a possibilidade de comprar um imóvel em leilão de forma parcelada.
Contudo, cabe ressaltar que, existem alguns requisitos que devem observados pelos interessados em adquirir um bem nesta modalidade.
O primeiro requisito, é o pagamento de uma entrada de no mínimo 25% do valor do bem imóvel. O valor remanescente deve ser dividido em no máximo 30 meses, ou seja, em até 30 parcelas mensais.
O segundo requisito, é indispensável que os interessados em adquirir o bem imóvel nesta modalidade, enviem uma proposta por escrito ao leiloeiro responsável pelo leilão. Deve conter nesta proposta, o valor da entrada (no mínimo 25% do valor do item) e, a forma de parcelamento do valor remanescente.
O pagamento das parcelas, será garantido mediante a hipoteca do próprio bem, assegurando ao arrematante a possibilidade de registrar o imóvel antes mesmo do pagamento total das parcelas.
Nota-se, que esta inovação criada pelo Código de Processo Civil, tornou a arrematação de imóveis ainda mais interessante e acessível a todos os públicos, desde os investidores, até os consumidores finais, que buscam adquirir a casa própria.
Quais as Vantagens de Arrematar imóveis em Leilões?
A principal e mais atrativa vantagem de arrematar imóveis em leilão é a possibilidade de adquirir um imóvel, por valor bem abaixo dos valores de mercado, nos quais poderão ter uma redução de até 50% em relação ao preço de mercado.
A segunda vantagem é que na maioria dos leilõesadmiti-se o parcelamento do valor da arrematação, de uma forma muito menos burocrática que nos financiamentos bancários, sendo permitido o pagamento de uma entrada a partir de 25% do valor do imóvel e o restante pode ser dividido em até 30 parcelas.
A terceira vantagem dos leilões judiciais é a subrogação de dívidas, onde os débitos relativos ao imóvel, como débitos de IPTU e Condomínio, sub-rogam no preço pago na Arrematação, ou seja, o Arrematante recebe o bem livre que quaisquer ônus, com exceção apenas quando há previsão expressa de forma contraria no Edital do leilão.
Por fim, a Arrematação traz consigo uma vantagem ímpar, a Segurança Financeira, pois, caso a arrematação seja cancelada, o Arrematante recebe todo o seu dinheiro de volta corrigido e atualizado e, inclusive a comissão paga ao leiloeiro.
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Quem deve pagar o IPTU atrasado de imóvel arrematado em leilão?
Quem deve pagar esses impostos que estão em atraso? Isso é de responsabilidade do arrematante? O que a justiça entende sobre essa situação?
Ao comprarem (arrematarem) um imóvel em um leilão, nem sempre as pessoas se preocupam com as dívidas que esse bem carrega consigo, especialmente o IPTU, podendo haver uma conta alta perante a Prefeitura Municipal em relação a esse valor.
Após a arrematação concluída, surge uma surpresa desagradável, quando o comprador busca registrar a escritura, sendo surpreendido com algumas dezenas de ações de execução fiscal ou com certidão de dívida ativa positivada em relação ao imóvel.
Vez ou outra, o valor do débito existente pode até ultrapassar o próprio valor do imóvel, tornando a arrematação sem proveito financeiro.
Mas, na realidade, quem deve pagar esses impostos que estão em atraso? Isso é de responsabilidade do arrematante? O que a justiça entende sobre essa situação?
Nesse texto, trarei importantes informações a esse respeito.
O Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU
O IPTU, Imposto Predial e Territorial Urbano, é um imposto decorrente da propriedade de um imóvel urbano, independentemente de qualquer outro motivo.
Cada município fixa, através de lei, a sua base de cálculo, valor venal dos imóveis, alíquota, entre outros aspectos em relação a esse imposto.
É importante dizer que ele não guarda relação direta com a existência de asfaltamento na rua, coleta de lixo e outros serviços públicos essenciais. Apesar, é claro, que a municipalidade deve cuidar de todos os aspectos para que a cidade funcione de modo adequado.
Como dito no início, não é incomum uma pessoa arrematar um imóvel, em leilão, e ele vir com diversas cobranças de IPTU em atraso.
Aquisição de imóvel em leilão e responsabilidade pelas dívidas em atraso
Quando alguém adquire um imóvel em leilão público, essa aquisição é denominada como originária, isto é, o bem é adquirido sem nenhuma restrição, seja relacionada a dívidas ou restrições de natureza real, como alienação fiduciária, hipoteca e demais garantias que possam existir.
No caso de tributos, o Código Tributário Nacional, no art. 130, parágrafo único, diz, claramente, que:
Art. 130. (…)
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
Isso significa que, pelo valor que o imóvel foi arrematado, a Fazenda Pública se beneficiaria do valor para quitação dos débitos do imóvel. Caso isso não tenha ocorrido, não é problema do arrematante. Eventuais credores, assim, devem buscar a satisfação de seus créditos junto ao preço obtido na hasta pública realizada, respeitada a ordem de preferência do art. 186 do CTN.
O que a lei deixa claro é que o valor utilizado para a arrematação servirá para o pagamento dos tributos.
Segundo Luiz Alberto Gurgel de Faria:
Regra interessante consta no parágrafo único, no sentido de que os tributos porventura incidentes nas situações destacadas no caput subrogam-se no lanço ofertado, quando os imóveis são arrematados em hasta pública, demonstrando que nenhuma obrigação será repassada ao arrematante. ( Código Tributário Nacional Comentado. 6ª Ed. São Paulo: RT, 2013, p. 690)
No mesmo sentido, confira-se a lição de Hugo de Brito Machado:
Se o bem imóvel é arrematado em hasta pública, vinculado ficará o respectivo preço. Não o bem. O arrematante não é responsável tributário ( CTN, art. 130, parágrafo único). A não ser assim, ninguém arremataria bens em hasta pública, pois estaria sempre sujeito a perder o bem arrematado, não obstante tivesse pago o preço respectivo. Justifica-se o disposto no art. 130 do CTN porque entre o arrematante e o anterior proprietário do bem não se estabelece relação jurídica nenhuma. A propriedade é adquirida pelo arrematante em virtude de ato judicial e não de ato negocial privado. (Curso de Direito Tributário. 22ª Edição. São Paulo: Malheiros, 2003, p. 134)
Sobre essa questão, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), decidiu que:
APELAÇÃO CIVEL – Execução fiscal – Exceção de pré-executividade – IPTU e taxas de serviços públicos – substituição do pólo passivo da ação – Imóvel arrematado em processo falimentar – Execução redirecionada contra a arrematante do bem – ilegitimidade passiva da executada reconhecida de ofício – Possibilidade Matéria de ordem pública – Aplicação da regra contida no parágrafo único do art. 130 do CTN Sub-rogação dos créditos tributários sobre o preço da arrematação – Sentença mantida – Recurso improvido. (Apel. nº 692.958-5/2-00, Relator – Des. EUTÁLIO PORTO).
Confira-se, ademais, o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. TRIBUTÁRIO. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. IMPOSSIBILIDADE DE SE IMPOR RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA AO ARREMATANTE EM RELAÇÃO AO PERÍODO ANTERIOR À ARREMATAÇÃO.
1. Em se tratando de arrematação em hasta pública, os créditos tributários relativos a tributos incidentes sobre bens imóveis subrogam-se no respectivo preço (art. 130 do CTN), afastada a responsabilidade do arrematante pelos débitos tributários referentes ao período anterior à arrematação. Nesse sentido: REsp 909.254/DF, 2ª Turma, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, DJe de 21.11.2008; REsp 954.176/SC, 2ª Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, DJe de 23.6.2009; AgRg no Ag 1.137.529/SP, 1ª Turma, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe de 2.2.2010. […] (RMS 27.486/RS, Rel.
Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 07/08/2012, DJe 14/08/2012)
É claríssimo, portanto, que não cabe ao arrematante arcar com o débito desses impostos em atraso.
Entretanto, é importante esclarecer que existe uma exceção para que os débitos anteriores possam ser cobrados do arrematante, que é quando ele está especificado no edital do leilão.
Quem deverá pagar os IPTU’s em atraso
O antigo proprietário do bem é que será o responsável pelo pagamento dessa dívida, devendo, o Município, cobrar o referido valor deste.
A arrematação não tem o condão de modificar a relação jurídico tributária primitiva, devendo subsistir a responsabilidade do antigo proprietário, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU SOBRE IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. DÉBITOS TRIBUTÁRIOS. SUBROGAÇÃO QUE OCORRE SOBRE O PREÇO. PARÁGRAFO ÚNICO, DO ART. 130, DO CTN. IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR-SE AO ARREMATANTE ENCARGO OU RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PENDENTE, QUE PERSISTE PERANTE O FISCO, DO ANTERIOR PROPRIETÁRIO.
1. O crédito fiscal perquirido pelo fisco deve ser abatido do PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO pagamento, quando do leilão, por isso que, finda a arrematação, não se pode imputar ao adquirente qualquer encargo ou responsabilidade tributária. Precedentes: ( Resp 716438/PR, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09/12/2008, DJe 17/12/2008; REsp 707.605 – SP, Relatora Ministra ELIANA CALMON, Segunda Turma, DJ de 22 de março de 2006; REsp 283.251 – AC, Relator Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, Primeira Turma, DJ de 05 de novembro de 2001; REsp 166.975 – SP, Relator Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Quarta Turma, DJ de 04 de outubro der 1.999).
2. Os débitos tributários pendentes sobre o imóvel arrematado, na dicção do art. 130, parágrafo único, do CTN, fazem persistir a obrigação do executado perante o Fisco, posto impossível a transferência do encargo para o arrematante, ante a inexistência de vínculo jurídico com os fatos jurídicos tributários específicos, ou com o sujeito tributário.
3. Assim, é que a arrematação em hasta pública tem o efeito de expurgar qualquer ônus obrigacional sobre o imóvel para o arrematante, transferindo-o livremente de qualquer encargo ou responsabilidade tributária.
4 Agravo regimental desprovido. (STJ, AgRg no Ag 1246665/SP, Rel. Min. Luiz Fux, DJe 22/04/21010 – grifado).
Quando o novo proprietário deve começar a pagar os IPTU’s
A responsabilidade do novo proprietário se inicia a partir do ano seguinte ao que foi realizada a imissão na posse do imóvel.
Nos termos do art. 903, § 3º do CPC, transcorridos 10 (dez) dias da arrematação serão expedidos a carta de arrematação e o mandado de imissão na posse o que encerra a fase judicial do praceamento, incumbindo ao arrematante apresentar a referida carta, enquanto título translativo, ao Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetivação do registro tabular, como se extrai dos artigos 182 e seguintes da Lei nº 6.015/73.
Sendo assim, possível concluir que a partir da imissão na posse teve início a sujeição passiva por débito próprio da proprietária anterior (arrematante), ainda que com base no vínculo possessório enquanto não formalizada a transferência na matrícula.
Nesse sentido, mutatis mutandis, há precedentes da Justiça:
Apelação – Ação declaratória – IPTU – Exercícios de 2015 e 2016 – Sentença de improcedência – Pretensão à reforma – Admissibilidade – Autora que adquiriu imóvel em hasta pública oriunda do processo de falência da VASP, com assinatura do auto de arrematação em 27/11/2014 – Expedição da carta da arrematação, com a imissão na posse, que se deu apenas em 11/07/2017, em razão do trâmite falimentar e de invasão do imóvel por terceiros – Controvérsia sobre a sujeição passiva do arrematante entre a lavratura do auto e a imissão na posse, questão sobre a qual há divergência jurisprudencial – O art. 694 do CPC/73, cujo teor foi repetido no art. 903 do CPC/15, dispõe que a assinatura do auto de arrematação a torna irretratável – Além de não se tratar de comando absoluto, já que a arrematação pode ser desconstituída nas hipóteses legais, o objetivo normativo é de dar maior estabilidade ao instituto, e não de prever forma de transmissão de propriedade à margem do sistema registral brasileiro – Assim, ainda que da arrematação surjam efeitos imediatos, como a sub-rogação em contrato locatício, cuja natureza é pessoal ( REsp 833.036/RJ), a realização da hasta pública não dispensa o registro na matrícula para a transmissão de propriedade, como exige o art. 1.245 do Código Civil – Questão decidida pelo STJ no REsp 1.045.258/MA, caso envolvendo duas arrematações sobre o mesmo imóvel, tendo prevalecido a segunda arrematação, registrada, sobre a primeira, não registrada – A sujeição passiva do arrematante antes do registro da carta de arrematação advém da posse, que em situações de normalidade ocorre pouco após a lavratura do auto de arrematação – No caso concreto, entretanto, a posse foi obstada pelo trâmite falimentar, havendo também decisão judicial que atribuiu ao administrador judicial a responsabilidade de promover a reintegração da posse do imóvel, que foi invadido após a hasta pública – Arrematante que não logrou obter a posse por motivos alheios à sua vontade – Ademais, em se tratando de falência, prevalece o art. 141, II, da Lei nº 11.101/2005, que prevê os imóveis são alienados sem quaisquer ônus, inclusive tributários – Doutrina que aponta que tal dispositivo buscou deixar mais atrativos os ativos da falida para terceiros – Objetivo que restaria esvaziado com a atribuição das obrigações tributárias a terceiro sem lhe propiciar a correspondente disponibilidade econômica, como a posse – Sentença reformada – Recurso provido.
(TJSP; Apelação Cível 1055298-68.2018.8.26.0053; Relator (a): Roberto Martins de Souza; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 13ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 14/09/2020; Data de Registro: 14/09/2020). -grifei-
Embora a responsabilidade do novo comprador surja a partir da imissão na posse, caso tenha havido alguma impossibilidade do exercício da posse sobre o imóvel, como a ocorrência de ocupação, manejo de ação possessória ou de usucapião, pendências em relação ao registro da escritura pública, é possível pleitear o não pagamento dos impostos até que essas questões tenham sido resolvidas, quando, enfim, o arrematante poderá exercer a pose sobre o imóvel.
